Diario Co Latino 134 años comprometido con usted
Por: Luis Rafael Moreira Flores
En 2008, los cimientos de la economía de los Estados Unidos se desplomaron bajo el peso de la crisis subprime. La narrativa oficial de la época había convencido a millones de que el sector inmobiliario era un refugio infalible, una apuesta donde era imposible perder porque, según la lógica del momento, “la tierra nunca baja de valor”. Sin embargo, el mundo aprendió a golpes que el cemento y los ladrillos también pueden flotar sobre burbujas de humo cuando se desconectan de la economía real. Hoy, al observar el paisaje urbano de San Salvador, la proliferación de grúas en el cielo y los precios prohibitivos de la vivienda, es imposible no sentir un frío déjà vu. ¿Estamos ante un milagro de desarrollo inmobiliario, o estamos edificando nuestro propio espejismo de concreto?
Para cualquier ciudadano que recorra las calles de la capital salvadoreña, el cambio es innegable. Zonas como la colonia San Benito, la Escalón, el nuevo distrito de Antiguo Cuscatlán o las cercanías de la cordillera de El Bálsamo han pasado de ser barrios residenciales horizontales a convertirse en auténticos desfiladeros de torres de apartamentos de lujo. El discurso optimista celebra esto como el despertar de una nueva era de modernidad y dinamismo económico. Se nos dice que El Salvador avanza hacia las alturas. No obstante, detrás de los acabados led, las amenidades con vistas panorámicas y las campañas de preventa en redes sociales, se esconde una contradicción estructural que no cuadra con la aritmética de los hogares salvadoreños.
El corazón de la crisis estadounidense de 2008 fue la desconexión. Desconexión entre el valor real de los activos y los ingresos de quienes los adquirían; desconexión entre la especulación financiera y la capacidad de pago. Si trasladamos ese espejo a la realidad salvadoreña actual, el paralelo es alarmante, aunque con sus propios matices tropicalizados. El costo promedio de un apartamento en estas nuevas propuestas verticales supera con facilidad los 150,000 o 200,000 dólares, llegando a cifras astronómicas en los proyectos de mayor perfil. Para que una familia salvadoreña pueda calificar a un crédito hipotecario de esa magnitud, necesitaría ingresos mensuales que multiplican por diez el salario mínimo del país. La pregunta, por lo tanto, cae por su propio peso: ¿Para quién se está construyendo en El Salvador?
Aquí entra en juego el factor de nuestra propia economía transnacional. A diferencia de los Estados Unidos, donde la burbuja se infló mediante créditos hipotecarios laxos concedidos a personas sin capacidad de pago (las hipotecas basura), en El Salvador el motor de la demanda no es el trabajador local. El auge actual está fuertemente oxigenado por la diáspora. Los hermanos lejanos, tras décadas de esfuerzo en el norte, buscan un pedazo de patria para el retiro, para inversión o para sus familias. Este flujo de capital, sumado al auge del turismo y la marca país en zonas como Surf City, ha generado un fenómeno de gentrificación acelerada. El problema radica en que los precios del suelo y de los inmuebles se están tasando bajo una lógica de ingresos en dólares estadounidenses de la costa este o el oeste norteamericano, desplazando por completo al profesional, al maestro o al comerciante que vive y trabaja dentro del territorio nacional.
A esto se suma la realidad física e inapelable de nuestra geografía. El Salvador es el país con menor extensión territorial de la América Central, continental y con mayor densidad poblacional. El suelo es un recurso finito y preciado. Cuando la entrega de permisos de construcción no responde a una planificación urbana integral y de largo plazo, sino a la presión inmediata del mercado especulativo, las consecuencias van más allá de los precios inflados. El estrés hídrico que ya sufren amplias zonas del Área Metropolitana de San Salvador es un síntoma inequívoco de que se está pavimentando sobre las zonas de recarga acuífera sin una infraestructura que lo soporte. La crisis del 2008 nos demostró que los modelos matemáticos de Wall Street no podían desafiar las leyes de la gravedad financiera; el boom salvadoreño actual corre el riesgo de chocar contra las leyes de la sostenibilidad ambiental.
¿Significa esto que el sistema bancario salvadoreño va a colapsar mañana como lo hicieron Lehman Brothers o Bear Stearns? No necesariamente. La banca local ha mantenido tradicionalmente niveles de prudencia y regulaciones de reserva bastante estrictos. El verdadero peligro en El Salvador no es una crisis de liquidez bancaria inmediata, sino una crisis de desconexión social y habitacional de proporciones históricas. Estamos creando ciudades donde quienes limpian, cocinan, vigilan o administran las oficinas no tienen la más mínima posibilidad de vivir a menos de dos horas de distancia de sus lugares de trabajo. Estamos empujando a la clase media hacia un régimen de alquileres asfixiantes o a la periferia desordenada, mientras los centros urbanos se llenan de torres con luces apagadas, adquiridas como meros instrumentos de especulación o airbnbs a la espera de un turismo estacional.
La lección que el año 2008 dejó grabada en la historia económica global es que el crecimiento sostenido sobre la base de la escasez artificial y la especulación siempre tiene una fecha de caducidad. Si la diáspora llegase a mermar su capacidad de compra debido a las presiones inflacionarias en los propios Estados Unidos, o si las tasas de interés internacionales continúan encareciendo el dinero, el mercado salvadoreño podría encontrarse de frente con la cruda realidad de una oferta masiva de lujo que nadie en el territorio puede absorber.
El Salvador no necesita detener su desarrollo ni renunciar a la modernidad vertical; la densidad urbana bien planificada es, de hecho, una solución necesaria para un país pequeño. Lo que se necesita con urgencia es una reingeniería del rol del Estado en el mercado del suelo. Es indispensable simplificar y transparentar la tramitología de permisos, pero condicionando esa agilidad a la inclusión de cuotas obligatorias de vivienda de interés social y proyectos accesibles para la clase media dentro de las zonas urbanas. Se deben diseñar incentivos fiscales para los desarrolladores que apuesten por proyectos habitacionales cuyos precios estén en sintonía con la realidad laboral del país.
Aprender la lección de la crisis de 2008 requiere madurez política y visión empresarial. El éxito del desarrollo urbano de una nación no se puede medir por cuántos pisos tiene la torre más alta de la capital, ni por la exclusividad de sus acabados. Se mide, por la dignidad del techo al que sus ciudadanos pueden aspirar sin tener que empeñar su futuro o tomar un camino de ida hacia el exilio. Si no equilibramos la balanza entre la rentabilidad económica y la sostenibilidad social, seguiremos construyendo hacia arriba, pero sobre cimientos de barro.
